Le locazioni turistiche “brevi”
L’abrogazione di quasi tutto il codice del turismo (D.Lgs. 97/2011) con una recente sentenza della Corte Costituzionale del 2 aprile 2012 n. 80, ha coinvolto alcune regole sulle locazioni turistiche da parte dei privati. Parte delle regole è rimasta immutata dal varo della riforma delle locazioni abitative (1998), che ha svincolato le locazioni turistiche dalla durata, e anche con riferimento al canone, rimettendone la disciplina al Codice Civile. Buona parte della regolamentazione è ora rimessa alle regioni, ma non tutte, si sono occupate anche di locazioni di seconde case da parte dei privati.
Il contratto
Le locazioni turistiche sono attualmente escluse dall’ambito della riforma
degli affitti abitativi e valgono perciò le regole del codice civile.
Il canone è libero e in mancanza di accordi diversi sarebbero a carico
dell’inquilino non solo le spese per piccole riparazioni, che sono qualcosa in
meno della manutenzione ordinaria, ma anche i consumi delle utenze. Il
proprietario si dovrà fare carico di tutto il resto
Qualsiasi contratto di locazione, compreso quello turistico, deve avere la
scritta anche se di durata limitata a pochi giorni. Le indicazioni ci vengono fornite dall’articolo 1 comma 346 della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, che stabilisce la forma scritta a pena di nullità.
Tuttavia, nella realtà, buona parte delle locazioni turistiche soprattutto quelle
brevi, e quelle stipulate direttamente dal proprietario, senza l’assistenza di
un’agenzia immobiliare, sono quasi sempre verbali. La sanzione della nullità del contratto, generalmente, non viene molto presa in considerazione specie per chi affitta per periodi brevi (una settimana), in quanto è difficile (nel caso di specie) immaginare la convenienza al ricorso a Tribunale per l’accertamento della nullità.
Se la durata del contratto supera un mese, diviene necessaria la registrazione e diviene più che mai indispensabile la forma scritta anche per evitare le sanzioni fiscali.
La determinazione del canone
La determinazione del canone è liberamente determinabile dalle parti contrattualmente, quindi soggetta solo alle regole del mercato.
Da ricordare che il versamento è sempre vincolato dalle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro, pertanto se si raggiungono i mille euro, il pagamento del canone non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con l’utilizzo di assegno o bonifici o l’utilizzo di carte di credito.
La norma non è eludibile frazionando i versamenti o utilizzando la caparra anticipata come mezzo per ridurre la cifra al di sotto della soglia dei mille euro.
La durata del contratto
Per quanto concerne la durata delle locazioni turistiche, la stessa sarebbe del
tutto svincolata da limiti. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche.
Il proprietario, se intende evitare che l'inquilino si stabilisca nell'immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed eviterà rinnovi automatici che prolunghino per anni la permanenza del conduttore. Per lo stesso motivo, non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.
Le prescrizioni dei Comuni
Altra prescrizione, poco seguita, è quella che impone ai proprietari di segnalare al Comune (e, talora, a fini statistici, anche alla Provincia) l'intenzione di locare a fini turistici, elencando anche i periodi di attività.
La forma della segnalazione è in genere un'autocertificazione (dichiarazione sostitutiva di atto notorio), e in qualche regione, la mancata segnalazione viene sanzionata:
da 500 a 3mila euro in Abruzzo;
da 50 a 500 in Emilia;
da 50 a 150 euro in provincia di Trento.
Durata della locazione superiore a 30 giorni
Se la locazione ha durata superiore a 30 giorni, il locatore deve farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, all’Autorità locale di pubblica sicurezza o - in mancanza - al Sindaco.
Se il conduttore è un cittadino extracomunitario, la comunicazione deve essere
fatta, sempre entro le 48 ore, indipendentemente dalla durata contrattuale.
La dichiarazione dei canoni
I redditi da canone di locazione, vanno dichiarati annualmente sul 730 o sul modello Unico. Si ricorda anche la possibilità di evitare la tassazione insieme ai redditi aderendo alla “una cedolare secca”, cioè un forfait del 21%, su quanto incassato, e non versando le eventuali spese di registrazione. Tuttavia non sembra che, in caso di locazioni turistiche, valga la pena esercitare questa opzione (anche se teoricamente è possibile).
In caso di mancata dichiarazione di canoni di locazione, è opportuno ricordare che una norma recente (il decreto legislativo 14 Marzo 2011, n. 23) ha raddoppiato le sanzioni, che ora ammontano dal 240 al 480% dell'ammontare delle imposte dovute. In caso di dichiarazioni inferiore a quelle reali le sanzioni sono diventate dal 200 al 400% di quanto non versato.
Il verbale di consegna
Rientra negli interessi sia del proprietario che dell'inquilino predisporre un "verbale di consegna", cioè un elenco, diviso in due parti. Nella prima parte viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti). Soprattutto per gli impianti andrà verificato, all'inizio della locazione, il funzionamento. Nella seconda parte del verbale, utile solo se l'appartamento è ammobiliato, sono descritti gli arredi e gli accessori presenti.
Andranno quindi elencati gli immobili e gli elettrodomestici, oltre, per quanto in modo sintetico, tutti gli altri oggetti utili (pentole, posate, piatti, bicchieri, tovaglie, asciugamani, eccetera).
Il verbale va controfirmato da proprietario e inquilino sia all'inizio della locazione che alla riconsegna.
